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房地产行业:降息为改革护航,维持“超配地产,把握改革、转型和龙头三条主线”的建议

发布时间:2014-11-24    研究机构:国信证券

事项:11月21日m,中国人民银行决定,自2014 年11 月22 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4 个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25 个百分点至2.75%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1 倍调整为1.2 倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整,并对基准利率期限档次作适当简并。

评论:

本次降息方向合预期,但时点超预期,地产股价并未提前充分反映,后市将补涨、反弹。

即便央行此前有PSL、MSL 等工具的推出做铺垫,本次降息的时点也是超预期的,但方向在预料之内。从地产龙头的股价表现看,8 月初至今持续震荡、没有实现相对收益,唯有部分改革、转型类房企走出独立于板块的行情。表明地产股价并没有充分反映“降息”预期,后市有望补涨、反弹。

我们认为,本次降息与以往最大的不同:是 “为改革保驾护航”和“单纯刺激”的区别。

以往两轮降息,是着眼于需求端,单纯刺激,忽略了改革,而本轮降息是在以改革为导向、向改革要红利来推动经济可持续发展的背景下推出的,目的是为改革保驾护航!从过去一年多国内政治、经济、社会发生的一系列变化可以看出习李政府以改革促发展的决心——。

一、 习总书记认为中国经济未来将处在“新常态”,在这个认识下,习李政府对经济增速放缓早有预见性,对经济放缓的容忍度也明显提高:李克强总理早有表示“7.5%的底线是个误解,高一点、低一点都可以”。

二、 习李政府自上台以来即凝聚社会共识、宣示重启改革:1. 习总书记上任第一站即造访改革发祥地——深圳;2. 以当年蛇口精神“实干兴邦”要求新一届领导集体;3. 尝试、推广“自由贸易区”;4. 十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出60 项改革内容涵盖国企、金融、财税、政府职能、城镇化、司法、人大制度、反腐、对外开放等内容,范围之广、力度之大可谓空前;5. 京津冀一体化上升至国家战略;6. 提出“一带一路”战略构想;7. 李克强总理频频表态 “如果说刺激,我们宁愿用改革来刺激,释放更多市场红利”;8. 持续、深入推动反腐、深化市场化改革、深化国企改革、推动区域战略实施。

上述改革的推动,需要稳定的经济环境;在这个时点上降息的推出,是创造稳定的经济环境来为改革“保驾护航”。

降息减轻购房人月供负担,短期内将引发潜在购房者的入市紧迫感、提振购房需求。

本次降息中各期限贷款利率均下降40 个基点,5 年期以上贷款利率调整为6.15%。 在假设按基准利率获得住房按揭贷款的前提之下,我们对购房时贷款100 万至500 万,贷款10 年至30 年分别进行了月供压力的测算。根据测算结果显示,若购房人按基准利率贷款300 万、20 年,降息之前,每月月供还款额为22456 元;在下降40 个bp 之后,每月的月供还款额降低为21753 元,每月还款额减少702 元。不同贷款额度,不同贷款年限的各类住房按揭贷款平均月供减少幅度在3%左右。

今年各地限购政策的放松、6 月央行“喊话”支持首套房贷款、“930”新政的出台等一系列举动对楼市的刺激有限,利率的优惠并没有真正得到落实。本次降息对于购房者来说,相当于在此前的利率基础上打94 折,在房价不变的假设下,提升了购房者的支付能力。

最关键的是,降息在短期难免会引发潜在买房人“政府是在救市”的预期(虽然我们认为降息根本上是为改革保驾护航),入市紧迫感会增强。以深圳为例,降息后第一天市场异常火爆,1500 套房源引来5000 人抢房大军,入市紧迫感可见一斑。从舆论导向来看,媒体也铺天盖地冠之以“明天不买房,一年又百忙”来描述本次降息影响。因此,降息在短期内是可以提振房市的整体信心和预期的,前期积压的需求将在短期内得到一定程度的释放。短期购买力的释放也支撑了我们此前对于行业整体“销售温和改善、毛利率缓慢修复”的判断。

降息将降低房企财务费用,据测算将导致地产股14、15 年EPS 分别增厚0.7%和5.0%。

本次降息将降低房企的融资成本,增厚业绩。房地产上市企业的银行贷款期限多为1-3 年,此次降息幅度为40 个基点下降至6.00%。截止2014年三季报,131 家房地产开发类上市公司累计有息负债约达12155 亿元。假设有息负债规模保持不变,本次降息之后,2014、15 年全板块将减少利息支付5.33 亿元(14 年按剩余40 天进行计算)、48.62 亿元。按整体法估算,14 年全行业EPS 平均增厚约2.4 厘,15 年平均增厚约22.1 厘。重点覆盖的上市公司14-15 年业绩将平均增厚0.7%和5.0%。

预计理性的房企将利用本次政策和货币宽松良机,加速企业变革及战略转型,以适应中国经济“新常态”本次降息为国资、国企改革类的房企及转型类房企提供了相对宽松的货币环境,我们认为理性的房企会充分利用政策及货币双松的良机,加速去库存、回笼现金,以完成国企改革的使命或战略转型的目标。以适应中国经济“新常态”。在这个过程中,由于房企拥有的房地产项目资源原本在资本市场上是折让的,资源变现为现金后,将带来估值的修复,若新业务拓展顺畅,又会进一步提升估值空间。“降息搭台、改革(转型)唱戏”,中长期来看,房企求变将成为行业的主流趋势。

短期高杠杆品种具爆发力,白马也会明显反弹,维持超配地产建议,长远来看,国企改革及转型地产股将胜出我们1月初的《逢低布局春季反弹行情》、2月初《把握地产股结构性行情》、6月10 日《风来,船行》、10 月初《纠偏、创新、救市,利好地产股》喊“超配”均喊在行情阶段性底部,后市均显著反弹。本次降息后,我们继续维持前期超配板块的建议,认为短期高杠杆地产股爆发力较强(如表2所示的排序),白马品种也会有明显反弹,但在中长期,将呈现“降息搭台、改革唱戏”的局面,国企改革及转型类地产股将长期胜出!建议买入三条主线,并在短期博弈高杠杆品种——。

一、 国企改革(风口所在并受益于宽松的货币环境)——(深圳)天健集团、(珠海)格力地产;二、 转型(趋势所向、货币环境支撑)——苏宁环球、宝安地产(暂未评级)、世荣兆业、中南建设、中天城投、银亿股份、华业地产、金科股份;三、 龙头(受益于集中度的提升、宽松的货币环境)——保利地产、万科、华侨城、华夏幸福、荣盛发展;四、 短期高杠杆的如泰禾集团、阳光城亦具爆发力。

特别提示。

根据《发布证券研究报告暂行规定》(中国证券监督管理委员会公告[2010]28 号)第十二条的规定,我公司特披露:截至2014 年11 月22 日,我公司以自有资金投资持有“保利地产”(600048)121750500 股。

申请时请注明股票名称