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房地产行业:温州出现土地使用权到期续费规定,预计对地产板块影响中性

发布时间:2016-04-18    研究机构:东方证券

事件

据温州网报道,温州出现住宅20年土地使用权到期情况,当地出台续费规定,需重新评估楼面地价并缴纳土地出让金,续费比例约占房价1/3-1/2(后温州国土局澄清系媒体误读)。媒体同时指出,由于历史原因,深圳及青岛已有土地使用权到期先例,其中深圳已于2004年规定以当年基准地价35%续期。

核心观点

我们认为,媒体报道的温州续费政策并非终稿,后续存在调整可能性。温州国土局官员指出,关于土地使用权到期的具体处理,温州国土局已与上级反映,尚未收到明确答复,政策建议初稿也在起草中,尚未提交,因此,媒体报道的温州续费政策后续存在调整可能性,并非终稿。 l如果最终仍需续费,理论上不续费并不影响居住,可能会影响转让和抵押。1)房屋所有权和土地使用权是两种物权概念,使用权有期限但所有权没有期限,不会因为土地使用权到期而被强行剥夺;2)物权法规定,土地使用权可以自动续期,政府不能无偿、强制收回土地,如果到期需要续费而不支付,土地性质相当于从出让(有年限、有偿使用)变成了划拨(无偿使用),划拨土地不影响居住,但在转让和抵押时需按规定补齐价款。

已出台的深圳土地使用权续费35%的政策具有一定特殊性,未必会推广到全国。原因有三点:1)深圳出台35%的续费政策时,物权法还未出台,政策制定具有临时性;2)深圳率先到期的为商住两用房,而物权法对住宅和非住宅用地到期规定存在差异,即“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理”,不能盲目将深圳对商住两用房的处理推论到住宅;3)社会稳定是房地产政策制定的前提,土地使用权续费过高不利于社会稳定,因此我们判断全国推广可能性不大,实操中,大比例降低续费额度、或以房产税等形式替代的可能性更大。

预计温州土地权到期事件对房地产市场影响中性。在政策没有明朗的背景下,我们认为温州事件短期内可能会影响酒店式公寓及使用年限小于70年的二手房交易,进而影响市场情绪,但由于这部分房产占比不大,且影响房地产市场本质的因素主要为人口和经济,长期看,这一事件对房地产影响有限。

投资建议与投资标的

我国房地产去库存的基本面没有改变,继续看好两类公司:1)所在区域市场景气度高、转型积极的开发商,包括中天城投(000540,买入)、世荣兆业(002016,未评级)、华发股份(600325,未评级)、南国置业(002305,未评级)、广宇集团(002133,未评级)、银亿股份(000981,未评级)、皇庭国际(000056,未评级);2)房地产金融公司,受益于去库存和行业整合,建议关注世联行(002285,买入)、嘉宝集团(600622,未评级)。

风险提示

销售大幅萎缩。流动性紧缩。

申请时请注明股票名称